Estudio Garrido

El nuevo Código Civil y Comercial influye de muchas maneras en el negocio inmobiliario, pero una vía particular es la ampliación de los "derechos reales de superficie" que implican generar un derecho de propiedad inmobiliaria temporario que se constituye sobre tierras ajenas. Esto puede ser de utilidad para financiar grandes proyectos y a los shoppings. La finalización del contrato, cuando la tierra vuelve a su propietario con todas las construcciones que se hayan hecho en ellas, se resolverá con una indemnización.

El derecho real de superficie implica generar con un contrato un derecho temporario sobre un inmueble ajeno, el que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica para plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, explicó Augusto Acuña, del estudio del mismo nombre.

O sea, el derecho real de superficie, que hasta ahora existía sólo para negocios forestales, se podrá utilizar para la construcción sobre un inmueble ajeno.

Acuña indicó que el derecho real de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, o sobre construcciones ya existentes aún dentro del régimen de propiedad horizontal.

El destino de "construcción" constituye un cambio muy significativo para el quehacer inmobiliario dado que permite el desarrollo de proyectos inmobiliarios con una menor necesidad de capital inicial ya que no resulta necesario adquirir la propiedad del lote para desarrollar el proyecto", Diego Garrido y Eugenio Bruno, del Estudio Garrido.

El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de 70 años cuando se trata de construcciones, aunque puede ser prorrogable, indicó Acuña.

Se introduce tanto para el derecho de superficie como para el usufructo la posibilidad de constituir estos derechos sobre una parte material o indivisa de un terreno. Así, por ejemplo, quien sea titular de un predio con intenciones de desarrollar un proyecto inmobiliario, que podría ser un hipermercado, sólo en una parte del terreno (el estacionamiento de un edificio), puede ahora otorgar derechos reales de usufructo o superficie sin tener que fraccionar el terreno catastralmente, lo cual muchas veces es complicado, costoso y hasta prohibido por normas locales o provinciales. Pero habrá que ver como se termina regulando esta posibilidad en la práctica por parte de los registros de propiedad, alertaron Garrido y Bruno.

"Esto es una gran novedad y muy esperada por los desarrolladores e inversores del mercado inmobiliario, pues los proyectos que requieren grandes inversiones, con plazos de amortización de más de 30 años, como por ejemplo, los grandes centros comerciales, hasta ahora debían instrumentarse a través de complejas y costosas estructuras que incluso podrían ser vulnerables legalmente", indicaron los especialistas.

El nuevo Código permite, además, que el contrato de locación común para destinos comerciales tenga plazo de duración de hasta 50 años, y extendiendo también a 50 años el plazo máximo del usufructo.

El objeto del negocio inmobiliario determinará la conveniencia de utilizar un derecho real de superficie o el usufructo, o bien el contrato de locación típico, así como esquemas fiduciarios u otras estructuras combinadas, remarcaron Garrido y Bruno.

La figura del derecho de superficie también permite afectar lo construido al régimen de propiedad horizontal, separadamente del terreno, pudiendo de ese modo vender o gravar con hipoteca las unidades construidas.

Es una novedad que el dueño superficiario (el que construye sobre tierra ajena) pueda vender unidades del proyecto que desarrolle, y que su comprador adquiera la unidad en propiedad pero limitada en el tiempo, subrayaron Garrido y Bruno, y añadieron que ser dueño de un inmueble por un plazo determinado es algo hasta hoy impensado.

Cuando vence el plazo, caen todos los derechos reales del superficiario, y el dueño de la tierra recibe en propiedad lo construido libre de gravámenes. Como norma supletoria se establece que si las partes nada pactaron, el dueño al quedarse con la propiedad de lo construido deberá abonar una indemnización al superficiario, una solución que puede ser cuestionable y que no es muy extendida en legislaciones extranjeras. Para los especialistas, es probable que las partes busquen acordar un mecanismo de indemnización contractual en la práctica.

Fuente: El Cronista